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贷款购房,违约金如何计算?

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2019-6-18 10:10:21???来源:《公民与法治》???作者:陆京慧 ?

  随着生活水平的提高,买房已经成为许多居民的头等大事。买房前,开发商都承诺会按时交付房产,可到临近交房的日期,经常会因为政策变动、资金紧缺、配套不完善等一系列原因延期交房。对于延期交房的事实,购房者无力改变,那么对于业主的损失,又应该如何赔偿?

  根据开发商与购房者签订的购房合同的约定,超过时限逾期交房,开发商会向购房者支付一定比例的违约金。一般情况下,每日的违约金是购房者所付房款的0.05‰~0.5‰。那么,如果是贷款买房,违约金的基数是按照首付款来计算,还是按照房产的总价来计算?北京市的一对夫妻贷款购买商品房,开发商逾期交房,支付违约金时,开发商坚持以首付款为基数计算违约金,购房者不服,将开发商告上了法庭。

  业主贷款购房 遭遇逾期交房

  家住在北京市海淀区的钱宇是一家大型商业中心的副总,妻子曾海欣是一家外资公司人力资源部的总监,二人收入不错。钱宇和妻子结婚后,一直住在海淀区一套面积不足60平方米的小房子里。这套房子是曾海欣父亲单位的福利分房,房子的位置在西四环外,周围的配套设施还算齐全,但是,夫妻二人在位于北京东四环附近的商业中心区工作,每天花在上下班路上的时间要超过4个小时,感觉生活非常不便。结婚5年之后,孩子出生了,夫妻二人忙于工作,没有时间照顾孩子,便把曾海欣的父母请过来照顾孩子。于是,这套只有56平方米的房子就住了5口人,显得分外拥挤。房子面积太小,离公司又太远,钱宇感到,换房子已经迫在眉睫。2012年,北京市的房价已经有明显启动的迹象,二环内的商品房价格已经超过了4万元。到了2013年,房价更是飞涨。钱宇早就想在他们工作的商业中心区附近买一套大一点的商品房,和妻子在职场打拼多年,手中也有了一些积蓄,于是,他和妻子商量,趁现在收入还算稳定,赶紧把房子买下。

  2013年10月,钱宇看中了东三环附近较繁华地段的一个楼盘,认为这个地段的商品房升值潜力巨大,而且这个楼盘的价格相对较低,于是,他果断与开发商签订了商品房预售合同。合同约定,钱宇购买商品房一套,共计112平方米,价格为每平方米4.15万元,总价为464.8万元。交房日期为2015年7月1日。如果逾期交房,每过期1日按照累计已付房款的0.05‰支付违约金,逾期1年交房的,购房者有权解除合同。

  合同签订后,钱宇支付了210.8万元的首付款,并办理了建设银行20年期254万元的按揭贷款,贷款自2014年5月开始交付。

  买下房子之后,钱宇经常到楼盘的施工现场去看一看,心想,以后上下班再也不用城东城西地来回奔波了,心中充满着对未来生活的畅想。 随着交房日期的临近,钱宇发现,这个楼盘的施工进度并不如想像的那么快,楼盘的主体建成后,外装施工进展缓慢,钱宇心中未免有些担忧。2014年10月,楼盘的工地上工人越来越少,施工有停顿的迹象。钱宇到售楼部去询问情况,销售人员告诉他,楼盘施工进度正常,2015年7月份交房没有什么大问题,让他放心。钱宇只好将信将疑地离开了。

  到了2015年年初,钱宇发现,楼盘的工地上依旧没有什么工人,整个楼体外装和配套工程根本没有开展。如钱宇所料,到了2015年7月1日,房地产开发公司没有交付房产。此时,钱宇已经交纳房贷近23万元。眼看着房价在飞涨,自己的房子却迟迟不能交钥匙,钱宇内心非常焦急。多次询问无果后,钱宇只能耐心等待。

  此后,楼盘的施工进度非常缓慢,钱宇不断向销售人员询问原因,得到的答复是,资金出现了一点问题,不过,马上就可以解决,全面施工指日可待。钱宇在焦急中又等了半年多,2016年年初,销售人员又告诉他,由于市政水电管网规划等问题需要协调,配套工程还需要再等一段时间。就这样,楼盘的施工时断时续。

  钱宇在煎熬中一直等到了2017年5月1日,房地产开发公司才通知他去领取商品房书面交付通知书、房屋钥匙及逾期交房的违约金。此时,钱宇已经交了贷款本息共计57万多元。

  虽然逾期近两年交房,钱宇还是觉得有些庆幸,比起那些买到“烂尾楼”的人,他的运气还算是好的。想到按合同约定,逾期交房会得到一笔金额不算小的违约金,钱宇心里感到些许宽慰。但是,事情并不如他所料,在领取房地产开发公司给付的违约金时,他发现违约金不是按照房屋总价款计算,而是按照首付款来计算。钱宇对此提出异议,但房地产开发公司表示,当时合同中约定的是按照“累计已付房款”的金额来计算违约金,而不是按照总房款金额来计算。钱宇对此表示不能接受。

  交涉无果 诉至法院

  那么,逾期交房的违约金应该按照什么标准计算呢?钱宇为此咨询了律师,得到的答案是,以首付款为基数计算违约金是不合理的,应该以商品房总价来计算。钱宇找到房地产开发公司,多次向他们提出按照商品房总价来计算违约金,但是,开发公司一口咬定,他们只能按照首付款来计算。交涉无果后,钱宇把房地产开发公司告上了法庭。

  在法庭上,钱宇的代理人诉称,房地产开发公司应按总房款的0.05‰向钱宇支付违约金。根据合同法的相关规定,当事人一方不履行合同义务的,应当承担违约责任。房地产开发公司未按合同约定的时间向钱宇交付房屋,已经构成违约,应当承担违约责任。按照双方的约定,以买受人累计已付房款的0.05‰向买受人支付违约金。钱宇向房地产开发公司支付了首付210.8万元之后,又办理了254万元的银行按揭贷款。虽然该房款部分为银行贷款,但房地产开发公司实际上已经得到合同约定的全部房款,所以,房地产开发公司应按照全部房款向钱宇支付违约金。

  房地产开发公司辩称,钱宇只向房地产开发公司累计交付了210.8万元的首付款,逾期交房22个月交房的违约金,是以210.8万元为基数来计算,违约金共计6.9564万元。况且,合同约定,逾期1年交房的,购房者有权解除合同。钱宇如果对延期交房不满,可以要求解除合同。

  法院判定 违约金按全款计算

  法院经审理认为,钱宇和房地产开发公司签订的商品房预售合同合法真实有效。根据合同法第一百零七条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房地产开发公司没有按照约定时间交付房屋,构成违约,应承担违约责任。

  房地产开发公司于2017年5月1日向钱宇交付商品房验收通知书,合同约定的交房日期为2015年7月1日,房地产开发公司逾期交付商品房,逾期时间共计22个月。按照钱宇和房地产开发公司签订的商品房预售合同约定,如果逾期交房,每过期1日按照累计已付房款的0.05‰支付违约金,逾期1年交房的,购房者有权解除合同。钱宇主张房地产开发公司继续履行合同,所以,房地产开发公司须向钱宇支付逾期交房违约金。

  关于违约金的计算标准,合同约定的“累计已付房款”应包括首付款和银行按揭款,并不是房地产开发公司所称的首付款。房地产开发公司混淆了商品房买卖与银行按揭两个不同性质的法律关系。由于银行按揭已经向房地产开发公司支付,即房地产开发公司得到了所售房产的全部款项,所以银行按揭理应纳入累计已付房款。

  据此,最后法院判决,房地产开发公司向钱宇赔付22个月的逾期交房违约金,违约金为每日总房款的0.05‰,共计15.3384万元。

  判决宣布后,原、被告没有提出上诉,一审判决生效。

  在此,律师提醒购房者,在购买商品房时,要注意考察房地产开发商的资质和资金实力,避免陷入“烂尾楼”的风险之中。在与开发商签订合同时,要注意逾期交房违约金的相关条款,弄清违约金的计算方式,约定好贷款和全款购房的违约金计算标准,以免陷入格式条款的陷阱。(文中人均为化名)

责编:檀旭涛
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